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 　　離婚時(shí)共同共有房產(chǎn)分割：法律規(guī)則與實(shí)務(wù)操作全解析

　　在離婚糾紛中，房產(chǎn)分割往往是爭議焦點(diǎn)。根據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋，共同共有的房產(chǎn)分割需遵循"協(xié)議優(yōu)先、法院判決補(bǔ)充"的原則，同時(shí)兼顧子女撫養(yǎng)、女方權(quán)益與無過錯(cuò)方保護(hù)。本文將從法律規(guī)則、分割方式與實(shí)務(wù)操作三方面，系統(tǒng)解析離婚時(shí)共同共有房產(chǎn)的分割問題。

　　一、法律規(guī)則：明確共同共有房產(chǎn)的界定與分割原則

　　共同共有房產(chǎn)的界定：根據(jù)《民法典》第297條，共同共有指共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。離婚時(shí)共同共有的房產(chǎn)主要包括：

　　婚后共同購買：無論登記在一方還是雙方名下，均屬共同財(cái)產(chǎn);

　　婚前一方購買但婚后共同還貸：房產(chǎn)歸登記方所有，但共同還貸部分及增值需補(bǔ)償另一方;

　　父母出資購房：婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，屬個(gè)人財(cái)產(chǎn);雙方父母出資的，按出資份額按份共有。

　　分割原則：

　　協(xié)議優(yōu)先：夫妻可自行協(xié)商房產(chǎn)歸屬與補(bǔ)償方式，協(xié)商內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，法院予以尊重;

　　法院判決補(bǔ)充：協(xié)商不成的，由法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯(cuò)方權(quán)益的原則判決;

　　均等分割與傾斜保護(hù)結(jié)合：共同財(cái)產(chǎn)一般均等分割，但若一方在婚姻中存在過錯(cuò)(如重婚、家暴等)，或一方承擔(dān)較多家庭義務(wù)(如撫育子女、照料老人等)，法院可適當(dāng)傾斜。

　　二、分割方式：協(xié)商、競價(jià)、評(píng)估與拍賣的多元路徑

　　協(xié)商分割：夫妻可約定一方取得房產(chǎn)并給予另一方補(bǔ)償，或出售房產(chǎn)后分割價(jià)款。協(xié)商時(shí)需明確補(bǔ)償數(shù)額、支付方式與房產(chǎn)過戶時(shí)間，避免后續(xù)糾紛。

　　案例參考：2025年某法院調(diào)解案例中，夫妻雙方協(xié)商將婚后購買的房產(chǎn)歸女方所有，女方補(bǔ)償男方50萬元，分三年支付，并約定若逾期支付需支付違約金。

　　競價(jià)分割：若雙方均主張房產(chǎn)所有權(quán)且同意競價(jià)，法院可準(zhǔn)許。競價(jià)時(shí)需明確最高價(jià)者取得房產(chǎn)，并一次性或分期支付補(bǔ)償款。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：競價(jià)分割可能導(dǎo)致房價(jià)虛高，若一方無力支付補(bǔ)償款，可能引發(fā)執(zhí)行難題。

　　評(píng)估分割：若一方主張房產(chǎn)所有權(quán)，另一方不主張的，法院可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格評(píng)估房產(chǎn)，取得方給予另一方相應(yīng)補(bǔ)償。補(bǔ)償數(shù)額需考慮購房價(jià)格、已還貸款、房屋增值等因素。

　　實(shí)務(wù)操作：評(píng)估機(jī)構(gòu)需具備資質(zhì)，評(píng)估報(bào)告需經(jīng)雙方質(zhì)證;若一方對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可申請(qǐng)重新評(píng)估。

　　拍賣分割：若雙方均不主張房產(chǎn)所有權(quán)，法院可根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)拍賣、變賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。拍賣需通過司法拍賣程序，確保透明公正。

　　法律限制：拍賣房產(chǎn)需優(yōu)先償還抵押權(quán)人(如銀行)的債務(wù)，剩余價(jià)款再行分割。

　　三、特殊情形處理：貸款、贈(zèng)與與子女權(quán)益的考量

　　貸款未還清的房產(chǎn)分割：若房產(chǎn)存在貸款未還清，取得房產(chǎn)的一方需繼續(xù)承擔(dān)剩余貸款，并給予另一方補(bǔ)償。補(bǔ)償數(shù)額需扣除剩余貸款本金與利息，避免一方"凈得房產(chǎn)"而另一方承擔(dān)債務(wù)。

　　案例參考：2026年某法院判決中，夫妻婚后共同購買房產(chǎn)，剩余貸款80萬元，法院判決房產(chǎn)歸男方所有，男方補(bǔ)償女方40萬元(房產(chǎn)市場價(jià)120萬元，扣除剩余貸款后雙方各分得60萬元，男方因承擔(dān)貸款需支付女方差額)。

　　贈(zèng)與子女的房產(chǎn)分割：夫妻可協(xié)商將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，但需辦理過戶手續(xù)。若未過戶，贈(zèng)與協(xié)議僅具債權(quán)效力，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng);若已過戶，房產(chǎn)歸子女所有，夫妻不得撤銷贈(zèng)與(除非存在法定撤銷情形，如嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或近親屬權(quán)益)。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：贈(zèng)與子女的房產(chǎn)可能涉及子女撫養(yǎng)費(fèi)抵扣問題，需在贈(zèng)與協(xié)議中明確約定。

　　子女撫養(yǎng)與房產(chǎn)分割的關(guān)聯(lián)：若子女隨一方生活，法院可能判決該方取得房產(chǎn)居住權(quán)或適當(dāng)多分房產(chǎn)，以保障子女生活穩(wěn)定。

　　實(shí)務(wù)建議：夫妻可在離婚協(xié)議中約定子女撫養(yǎng)與房產(chǎn)分割的聯(lián)動(dòng)條款，如"子女滿18周歲前，房產(chǎn)由撫養(yǎng)方居住;子女成年后，房產(chǎn)按比例分割"。

　　四、實(shí)務(wù)操作指南：從協(xié)商到訴訟的全流程

　　協(xié)商階段：

　　收集房產(chǎn)證據(jù)：房產(chǎn)證、購房合同、貸款合同、還貸記錄等;

　　明確分割方式：協(xié)商時(shí)需明確房產(chǎn)歸屬、補(bǔ)償數(shù)額、支付方式與過戶時(shí)間;

　　簽訂書面協(xié)議：協(xié)商結(jié)果需形成書面協(xié)議，并由雙方簽字確認(rèn)。

　　訴訟階段：

　　申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全：若擔(dān)心對(duì)方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，可向法院申請(qǐng)查封、扣押或凍結(jié)房產(chǎn);

　　提交證據(jù)：包括房產(chǎn)證據(jù)、分割協(xié)議(如有)、對(duì)方過錯(cuò)證據(jù)(如家暴記錄、出軌證據(jù)等);

　　參與庭審：庭審中需圍繞房產(chǎn)歸屬、補(bǔ)償數(shù)額等焦點(diǎn)問題舉證、質(zhì)證。

　　執(zhí)行階段：

　　申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行：若對(duì)方拒不履行判決，可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求過戶房產(chǎn)或支付補(bǔ)償款;

　　參與拍賣分配：若房產(chǎn)被拍賣，需關(guān)注拍賣進(jìn)展，確保價(jià)款分配公平。

　　結(jié)語：房產(chǎn)分割需兼顧法律與情感

　　離婚時(shí)共同共有房產(chǎn)的分割，既是法律問題，也是情感問題。法律規(guī)則提供了明確的分割框架，但實(shí)務(wù)操作中需兼顧雙方利益與子女權(quán)益。夫妻應(yīng)以理性態(tài)度協(xié)商，避免情緒化決策;若協(xié)商不成，需依靠法律武器維護(hù)權(quán)益。同時(shí)，社會(huì)應(yīng)加強(qiáng)法律宣傳，引導(dǎo)公眾樹立正確的婚姻觀與財(cái)產(chǎn)觀，減少因房產(chǎn)分割引發(fā)的糾紛，讓離婚不再是"財(cái)產(chǎn)爭奪戰(zhàn)"，而是新生活的起點(diǎn)。